最近好多朋友都在問蓮塘口岸樓價嘅情況，作為深圳羅湖區新興嘅口岸經濟圈，呢度嘅房價走勢真係備受關注。尤其係2025年以來，隨住深港融合加速同周邊配套逐步完善，蓮塘口岸一帶嘅住宅市場熱度持續升溫，唔少投資客同剛需買家都開始將目光投向呢區。
先講吓周邊嘅樓盤分佈情況，蓮塘口岸附近主要集中咗幾個大型屋苑，價格差距都幾明顯。以2025年9月最新數據為例：
| 屋苑名稱 | 平均呎價（港元） | 主力戶型 | 步行至口岸時間 |
|---|---|---|---|
| 港蓮花園 | 12,800 | 2-3房（600-900呎） | 8分鐘 |
| 名駿豪庭 | 15,200 | 3-4房（800-1200呎） | 12分鐘 |
| 蓮馨嘉園 | 11,500 | 1-2房（400-700呎） | 5分鐘 |
值得留意嘅係，蓮塘口岸樓價相比起福田同南山口岸區仲算係「低水」，但交通配套其實已經好完善。地鐵8號線直達，仲有規劃中嘅深汕高鐵蓮塘站，未來去大灣區其他城市會更方便。而家好多買家都係睇中呢度嘅發展潛力，特別係啲預算有限但又想近關口嘅香港上班族。
講到價格走勢，今年以來蓮塘二手樓成交價普遍有5-8%嘅升幅，新盤就更加搶手。好似上個月開賣嘅「蓮塘壹號」，主打細單位，開盤價去到每呎14,500港元，當日就賣咗八成。發展商仲透露，下一期可能會加價5%左右。至於租務市場都幾活躍，兩房單位月租大概8,000-12,000港元，回報率維持喺3-3.5%左右。
如果同中山馬鞍島嗰邊比，蓮塘口岸樓價雖然高啲，但勝在地理位置同生活機能成熟好多。附近有蓮塘商業城同萬象食家等商場，超市、街市、學校一應俱全。對於要經常往返深港兩地嘅家庭來講，呢度嘅便利性真係冇得輸。不過都要提醒大家，而家入手要留意政策風險，特別係深圳最近傳出可能調整限購令嘅消息。
最近好多朋友都在問「蓮塘口岸周邊房價現在多少？2025最新行情一次看」，畢竟這裡是深港交界熱門地段，交通便利性沒話說。今天就來跟大家分享最新實價登錄資料，幫想在這邊置產的朋友掌握第一手資訊。蓮塘口岸自從開通後周邊發展超快，商業配套越來越完善，房價也跟著水漲船高，特別是步行10分鐘內的社區最搶手。
從最新成交資料來看，蓮塘口岸方圓1公里內的住宅行情大概落在這個區間：
| 屋齡 | 房型 | 單價(港幣/平方呎) | 總價範圍(港幣) |
|---|---|---|---|
| 5年內新屋 | 2房 | 18,000-22,000 | 650萬-850萬 |
| 5-10年 | 3房 | 15,000-18,000 | 900萬-1,200萬 |
| 10年以上 | 1房 | 12,000-15,000 | 400萬-550萬 |
特別要注意的是，靠近口岸第一排的「港蓮花園」和「蓮塘名苑」這兩個指標社區，因為有無敵景觀加上步行到關口只要5分鐘，今年成交價比周邊高出15%左右。最近還有一個新建案「口岸壹號」正在預售，主打小坪數精品宅，開價直接衝到每呎25,000港幣，創下區域新高。
中古屋市場方面，雖然整體交易量比去年稍微冷卻，但價格還是很硬，尤其是帶裝修的房子幾乎都是開價就成交。在地房仲說現在買方以深圳工作的港人為主，他們特別看重交通時間，寧願多花點錢也要住在關口旁邊。如果想找CP值高的物件，可能要往蓮塘村那邊找，雖然要走15分鐘，但同樣3房總價可以省下200萬左右。
最近好多朋友都在問：「為什麼蓮塘口岸附近的房子越來越搶手？」其實這跟深圳整體發展和交通建設有很大關係。自從蓮塘口岸開通後，這裡變成連接香港東部的重要通道，特別是新界東的居民過來深圳變得更方便，車程縮短好多，自然吸引不少香港人考慮在這邊置業。
先講講交通優勢，蓮塘口岸直接連接深圳東部過境通道，開車到羅湖、福田CBD只要20分鐘左右。而且地鐵8號線已經通車，從蓮塘站到鹽田、大梅沙一帶都好快，未來還會延伸到小梅沙，交通網絡越來越完善。對於經常往返深港兩地的人來說，這裡的位置真的超方便。
再來看看周邊配套，這幾年蓮塘片區發展超快，商場、學校、醫院一應俱全。像是新開的蓮塘萬象匯，裡面有超市、餐廳、電影院，生活機能完全不輸市區。而且這邊綠化做得很好，梧桐山就在旁邊，空氣品質比市中心好很多，住起來舒服多了。
下面整理幾個蓮塘口岸周邊熱門屋苑的基本資料：
| 屋苑名稱 | 房型選擇 | 平均呎價（2025） | 步行到口岸時間 |
|---|---|---|---|
| 聚寶華府 | 2-4房 | 12,000港幣 | 8分鐘 |
| 蓮塘口岸壹號 | 1-3房 | 11,500港幣 | 5分鐘 |
| 梧桐山莊 | 3-5房 | 10,800港幣 | 15分鐘 |
價格方面，雖然這幾年有漲，但比起福田、南山動輒15,000港幣以上的呎價，蓮塘這邊還算親民。加上政府在這區規劃了不少新發展項目，未來升值潛力被看好，所以吸引很多投資客進場。自住的話，這裡環境清靜又不失便利，特別適合小家庭或退休人士。
另外要注意的是，蓮塘這邊的樓盤以中小型單位為主，大戶型選擇相對少。如果是三代同堂的大家庭，可能要花點時間找合適的物件。不過整體來說，這裡的居住品質和性價比確實不錯，難怪越來越多人搶著買。
深圳蓮塘房價這半年是漲還是跌？在地人分析給你聽。最近好多朋友在問蓮塘這邊的房市狀況，作為一個在這邊住了快10年的老居民，就來跟大家分享一下這半年的實際觀察吧！
先講結論，蓮塘這半年的房價其實是「有漲有跌」，主要看屋齡和地段。像靠近地鐵站的新建案，價格還是硬梆梆的，甚至有些還微漲3-5%。但如果是比較舊的社區，特別是離商業區遠一點的，價格就有鬆動的跡象。我認識的幾個房仲都說，最近帶看量明顯變多，但買家出價都很保守。
這邊整理一個簡單的價格變動表給大家參考：
| 屋齡類型 | 地段 | 2025年初均價(元/㎡) | 2025年9月均價(元/㎡) | 漲跌幅 |
|---|---|---|---|---|
| 5年內新成屋 | 近蓮塘口岸 | 78,000 | 82,000 | +5.1% |
| 10-15年中古屋 | 仙湖路一帶 | 65,000 | 63,500 | -2.3% |
| 20年以上舊宅 | 梧桐山周邊 | 52,000 | 49,800 | -4.2% |
實際走訪市場發現，現在買方最在意的除了價格，就是生活機能。像蓮塘口岸附近因為有跨境學童的家長租屋需求，租金報酬率一直都不錯，連帶撐住房價。反觀靠山邊的社區，雖然環境清幽，但因為交通相對不便，價格就比較難撐住。最近看到不少屋主開始願意談價格，特別是急著換屋的那種。
另外有個有趣的現象，就是小坪數的產品特別搶手。我朋友上個月賣掉一間28坪的兩房，掛牌不到兩週就成交，價格還比預期高了2萬。仲介說現在年輕人首購都偏愛這種總價低、好打理的小宅，反而是大坪數的去化速度比較慢。